Przychody z prywatnego wynajmu mieszkania rozlicza się w deklaracji PIT-28 za rok, w którym otrzymano pieniądze. Najważniejsze dla wysokości podatku jest prawidłowe ustalenie przychodu, zwłaszcza oddzielenie czynszu właściciela od opłat ponoszonych przez najemcę. Jeśli na konto wpływa jeden przelew obejmujący wynagrodzenie za najem, prąd i opłaty administracyjne, nie oznacza to automatycznie, że cała kwota podlega opodatkowaniu. Rozliczenie PIT-28 za najem wymaga też sprawdzenia progu stawki, wpłat dokonanych w ciągu roku i zasad dotyczących małżonków. Poniżej wyjaśniono, jak obliczyć ryczałt, wypełnić zeznanie i rozliczyć przychody za 2026 rok.

Kto rozlicza najem w PIT-28?

Najem prywatny jest od 2023 roku opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy to wynajmu poza działalnością gospodarczą, a także prywatnego podnajmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze. Podstawę stanowi ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W praktyce właściciel wynajmujący prywatnie mieszkanie nie wybiera już między skalą podatkową a ryczałtem. Nie składa też odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu dla tego źródła przychodów. Przychody wykazuje w PIT-28, nawet jeśli równocześnie otrzymuje wynagrodzenie z pracy rozliczane w PIT-37.

Inaczej trzeba ocenić wynajem prowadzony w działalności gospodarczej. Tam sposób opodatkowania zależy od wybranej formy rozliczeń. Sam fakt posiadania kilku mieszkań nie rozstrzyga automatycznie, że najem jest działalnością gospodarczą — znaczenie ma sposób zakwalifikowania i wykorzystywania majątku.

Przychód z najmu: co wpisać, a czego nie doliczać?

Czynsz, media i opłaty administracyjne

W najmie prywatnym opodatkowuje się pieniądze otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego, a nie samą należność z umowy. Jeżeli najemca nie zapłacił czynszu za grudzień 2026 r., a uregulował go dopiero w styczniu 2027 r., przychód powstaje w 2027 roku.

Podstawą rozliczenia jest przede wszystkim wynagrodzenie właściciela za udostępnienie lokalu. Opłaty za wodę, energię czy administrację nie stanowią jego przychodu, jeżeli z umowy wynika, że obowiązek ich ponoszenia spoczywa na najemcy. Właściciel może jedynie pośredniczyć w przekazaniu tych pieniędzy dostawcy lub wspólnocie.

Przykładowo: umowa przewiduje 3000 zł czynszu najmu oraz 800 zł opłat administracyjnych i za media obciążających najemcę. Przy takim zapisie przychód właściciela wynosi 3000 zł, mimo że na rachunek wpływa 3800 zł. Jeżeli natomiast ustalono jedną kwotę wynagrodzenia „ze wszystkimi opłatami”, bez wyodrębnienia obowiązków najemcy, powstaje ryzyko opodatkowania całej otrzymanej kwoty.

Rozróżnienie potwierdzają wyjaśnienia Ministerstwa Finansów dotyczące najmu prywatnego. Dlatego przed sumowaniem przelewów trzeba sprawdzić treść umowy, a nie tylko tytuły operacji bankowych.

Kaucja i wydatki właściciela

Zwrotna kaucja nie jest przychodem w chwili jej otrzymania. Kwota 4000 zł wpłacona jako zabezpieczenie i później oddana najemcy nie trafia do podstawy ryczałtu. Jeżeli kaucja zostaje zaliczona na zaległy czynsz, rozlicza się ją jako otrzymane wynagrodzenie za najem. Zatrzymanie jej na pokrycie szkód wymaga odrębnej oceny charakteru należności.

Ryczałt nie pozwala pomniejszać przychodu o koszty uzyskania przychodów. Remont, zakup mebli, odsetki od kredytu i amortyzacja nie obniżają podatku od prywatnego najmu. Wydanie 12 000 zł na remont nie zmniejsza więc przychodu wykazywanego w PIT-28.

Przy ryczałcie podatek oblicza się od przychodu, nie od zysku pozostającego po zapłaceniu rat kredytu i rachunków.

Jakie stawki ryczałtu obowiązują przy najmie?

Podstawowa stawka ryczałtu od najmu wynosi 8,5%, a od nadwyżki ponad ustawowy próg — 12,5%. Dla jednej osoby próg wynosi 100 000 zł przychodu rocznie. Sumuje się przychody z wszystkich wynajmowanych prywatnie lokali, a nie rozlicza limit osobno dla każdego mieszkania.

Przekroczenie progu nie oznacza opodatkowania całej kwoty wyższą stawką. Przy rocznym przychodzie 120 000 zł podatek przed odliczeniami wynosi: 100 000 zł × 8,5% + 20 000 zł × 12,5%, czyli 11 000 zł.

W ostatniej sytuacji obowiązuje szczególny próg 200 000 zł. Nie jest to jednak limit przysługujący każdej osobie pozostającej w małżeństwie, niezależnie od sposobu rozliczenia.

Jak małżonkowie rozliczają wynajem wspólnego mieszkania?

Co do zasady każdy z małżonków rozlicza przypadającą na niego część przychodów ze wspólnego najmu. Przy wspólności majątkowej oznacza to zwykle połowę przychodu dla każdego. Każdy składa wówczas własny PIT-28 i stosuje własny próg 100 000 zł.

Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodów ze wspólnego najmu rozlicza jedno z nich. W takim przypadku próg dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł, a nadwyżka podlega stawce 12,5%.

Oświadczenie składa się naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu w danym roku. Jeżeli pierwszy przychód wpłynął w grudniu, termin upływa z końcem roku. Wybór obowiązuje również w kolejnych latach, dopóki nie nastąpi rezygnacja na zasadach ustawowych.

To nie jest wspólne zeznanie małżeńskie. PIT-28 składa osoba rozliczająca przychód, a mieszkanie należące do majątku osobistego jednego małżonka nie staje się wspólnym źródłem przychodów wyłącznie przez zawarcie małżeństwa.

Kiedy wpłacać ryczałt i złożyć PIT-28?

Ryczałt wpłaca się w ciągu roku, bez czekania na roczne zeznanie. Przy rozliczeniu miesięcznym termin przypada do 20. dnia następnego miesiąca. Podatek za grudzień jest płatny do 20 stycznia kolejnego roku. Jeżeli termin wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, przesuwa się na następny dzień roboczy.

Wpłaty trafiają na mikrorachunek podatkowy, generowany na podstawie PESEL albo NIP — zależnie od właściwego identyfikatora podatnika. Numer można sprawdzić w generatorze Ministerstwa Finansów na podatki.gov.pl. Uprawnieni podatnicy mogą rozliczać ryczałt kwartalnie; nie zmienia to obowiązku złożenia rocznego PIT-28.

• PIT-28 za 2026 rok: termin złożenia od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r.
• Dopłata wynikająca z zeznania za 2026 rok: do 30 kwietnia 2027 r.
• PIT-28 za 2025 rok: termin upłynął 30 kwietnia 2026 r.; niezłożone zeznanie trzeba przesłać bez zwłoki i ocenić potrzebę złożenia czynnego żalu.

Termin złożenia PIT-28 nie przesuwa terminów miesięcznych wpłat. Zaległy ryczałt oznacza zaległość podatkową, od której nalicza się odsetki według obowiązujących zasad.

Jak wypełnić PIT-28 za najem krok po kroku?

Przygotowanie kwot i odliczeń

Do PIT-28 wpisuje się przychody roczne, a nie sumę należności wynikających z wystawionych dokumentów. Punktem wyjścia są otrzymane wpłaty, umowa najmu oraz potwierdzenia przelewów podatkowych. Pomocne jest zestawienie miesięczne: czynsz właściciela, opłaty najemcy, przychód narastająco i należny ryczałt.

Najem prywatny wykazuje się w części formularza przeznaczonej dla przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów. Numeracja pól zmienia się między wersjami PIT-28, dlatego należy kierować się opisem rubryki właściwym dla rozliczanego roku.

W zeznaniu można uwzględnić przysługujące odliczenia, np. kwalifikujące się darowizny lub wpłaty na IKZE, w granicach ustawowych limitów. Nie wolno odliczyć tego samego wydatku ponownie w PIT-37. Ulgi wymagające załącznika PIT/O trzeba wykazać wraz z tym załącznikiem.

Przy samym najmie prywatnym nie nalicza się składki zdrowotnej z tego tytułu. Nie należy więc kopiować zasad dotyczących składek przedsiębiorcy rozliczającego działalność ryczałtem.

Wysłanie deklaracji i sprawdzenie rozliczenia

Najprościej skorzystać z usługi Twój e-PIT w e-Urzędzie Skarbowym albo z systemu e-Deklaracje. Dane o prywatnym najmie trzeba sprawdzić i uzupełnić — urząd nie zna automatycznie warunków umowy ani wszystkich otrzymanych kwot.

1. Sprawdzić dane identyfikacyjne i właściwy urząd skarbowy.
2. Wpisać przychód przypadający na stawki 8,5% oraz 12,5%.
3. Uzupełnić odliczenia oraz należny ryczałt za poszczególne okresy.
4. Sprawdzić dokonane wpłaty i wynik rozliczenia: dopłatę albo nadpłatę.
5. Wysłać zeznanie i pobrać Urzędowe Poświadczenie Odbioru — UPO.

PIT-28 w usłudze Twój e-PIT nie jest automatycznie akceptowany. Samo otwarcie przygotowanego formularza nie oznacza złożenia deklaracji. Potwierdzeniem skutecznej wysyłki elektronicznej jest UPO.

Podstawa informacji o stawkach i terminach na 2026 rok: Ministerstwo Finansów — najem prywatny oraz ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, w szczególności art. 6, 12 i 21. Przy rozliczaniu innego roku trzeba korzystać z formularza i przepisów właściwych dla tego okresu.

Najczęstsze pytania

Czy trzeba złożyć PIT-28, jeśli przychód z najmu był niższy niż 30 000 zł?

Tak. Kwota wolna 30 000 zł nie dotyczy ryczałtu od najmu prywatnego. Przychód podlega rozliczeniu także wtedy, gdy wyniósł np. 6000 zł za cały rok.

Czy można odliczyć ratę kredytu od przychodu z wynajmu?

Nie. W prywatnym najmie opodatkowanym ryczałtem ani część kapitałowa raty, ani odsetki nie pomniejszają przychodu. Ta sama zasada dotyczy kosztów remontu i wyposażenia.

Czy trzeba składać PIT-28, gdy najemca nie zapłacił czynszu?

Sama niezapłacona należność nie tworzy przychodu z prywatnego najmu. Jeżeli przez cały rok nie otrzymano żadnego przychodu objętego PIT-28, sam fakt obowiązywania umowy nie powoduje obowiązku złożenia tego zeznania.

Jak poprawić błędnie złożony PIT-28 za najem?

Należy złożyć korektę PIT-28 za właściwy rok, podając prawidłowe dane. Jeżeli korekta ujawnia niedopłatę, trzeba zapłacić zaległość wraz z należnymi odsetkami; sama korekta nie usuwa obowiązku zapłaty.