Darowizna mieszkania to popularny sposób przekazania nieruchomości bliskim osobom, szczególnie w rodzinie. Jednak gdy obdarowany zdecyduje się na sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją otrzymał, pojawiają się istotne konsekwencje podatkowe. Wielu obdarowanych nie rozróżnia podatku od darowizny od podatku dochodowego przy sprzedaży, co często prowadzi do nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i dodatkowych obciążeń podatkowych.

Darowizna mieszkania a podatek od spadków i darowizn

Sama darowizna mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Jednak osoby z najbliższej rodziny (małżonkowie, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku w ramach tzw. grupy zerowej. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia własności do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD-Z2. To prosty krok, który pozwala zaoszczędzić znaczne kwoty.

Nawet jeśli nie zapłacimy podatku od darowizny mieszkania, to sprzedając je przed upływem 5 lat, będziemy musieli rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego przychodu.

Zwolnienie z podatku od darowizny to dopiero pierwszy etap. Drugi, często pomijany, pojawia się przy sprzedaży darowanej nieruchomości. To właśnie wtedy wkracza podatek dochodowy, który stanowi zupełnie odrębne zobowiązanie podatkowe, niezależne od wcześniejszego zwolnienia z podatku od darowizny.

Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania z darowizny

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, generuje przychód podlegający opodatkowaniu. Ta zasada obowiązuje bez wyjątku również dla nieruchomości otrzymanych w drodze darowizny.

Podstawę opodatkowania stanowi dochód ze sprzedaży, czyli różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. W przypadku nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, kosztem uzyskania przychodu jest wartość, od której obdarowany zapłacił podatek od spadków i darowizn. Jeśli był zwolniony z tego podatku (np. jako członek najbliższej rodziny), kosztem będzie wartość określona dla celów tego podatku.

Stawka podatku dochodowego wynosi 19% uzyskanego dochodu. Podatnik ma obowiązek złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż, nawet jeśli planuje skorzystać z ulg i zwolnień.

Jak uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania z darowizny?

Istnieje kilka legalnych sposobów na uniknięcie lub zmniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat:

Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe

Ulga mieszkaniowa to najpopularniejszy i najbardziej korzystny sposób uniknięcia podatku. Polega ona na zwolnieniu z podatku dochodowego, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Za własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:

• Zakup innego mieszkania lub domu
• Budowę domu jednorodzinnego
• Spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lub budowę budynku mieszkalnego
• Remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego

Aby skorzystać z tego zwolnienia, należy złożyć oświadczenie o zamiarze przeznaczenia przychodu na cele mieszkaniowe w zeznaniu podatkowym PIT-39. Pamiętaj, że wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane, a ulga przysługuje do wysokości faktycznie poniesionych kosztów.

Zamieszkiwanie w nieruchomości przed sprzedażą

Alternatywnym rozwiązaniem jest zamieszkanie w darowanej nieruchomości i meldowanie się w niej. Jeśli obdarowany zamieszka w nieruchomości i będzie ją traktował jako swoje główne miejsce zamieszkania przez odpowiedni okres, a następnie sprzeda ją z zamiarem przeznaczenia środków na inny cel mieszkaniowy, może skorzystać ze zwolnienia.

Warto pamiętać, że samo zameldowanie bez faktycznego zamieszkiwania może zostać zakwestionowane przez urząd skarbowy w przypadku kontroli. Fiskus może zweryfikować faktyczne miejsce zamieszkania na podstawie rachunków za media, zeznań świadków czy innych dowodów.

Specyficzne sytuacje przy darowiźnie mieszkania

W praktyce pojawiają się różne scenariusze związane z darowizną i późniejszą sprzedażą nieruchomości, które warto rozważyć:

Darowizna mieszkania kupionego mniej niż 5 lat temu

Jeśli darczyńca sam nabył mieszkanie mniej niż 5 lat temu, a następnie przekazał je w darowiźnie, to obdarowany, sprzedając je, będzie musiał uwzględnić ten okres. Okres 5-letni nie rozpoczyna się na nowo od momentu darowizny – liczy się data nabycia przez poprzedniego właściciela (darczyńcę).

Przykładowo, jeśli rodzice kupili mieszkanie w 2022 roku, a w 2023 podarowali je dziecku, które chce je sprzedać w 2024 roku, to dziecko będzie musiało zapłacić podatek dochodowy, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. W tym przypadku 5-letni okres upłynie dopiero z końcem 2027 roku.

Częściowa darowizna mieszkania

W przypadku darowizny części nieruchomości (np. połowy mieszkania), a następnie sprzedaży całości przed upływem 5 lat, podatek dochodowy będzie dotyczył tylko tej części, która została nabyta w drodze darowizny. Jeśli pozostała część była własnością podatnika przez okres dłuższy niż 5 lat, przychód z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Ta sytuacja często dotyczy małżonków, gdy jedno z nich otrzymuje część nieruchomości w darowiźnie, a druga część należała już wcześniej do współmałżonka. Wówczas obowiązek podatkowy może dotyczyć tylko nowo nabytej części.

Praktyczne wskazówki przy planowaniu darowizny i sprzedaży

Planując darowiznę mieszkania i jego ewentualną późniejszą sprzedaż, warto uwzględnić kilka istotnych kwestii:

• Jeśli wiesz, że obdarowany będzie chciał sprzedać nieruchomość w krótkim czasie, rozważ sprzedaż nieruchomości przez darczyńcę (jeśli minęło już 5 lat od jej nabycia), a następnie darowanie pieniędzy
• Dokładnie dokumentuj wszystkie koszty związane z nieruchomością, które mogą zwiększyć koszty uzyskania przychodu, w tym wydatki na remonty i modernizacje
• Przed dokonaniem darowizny skonsultuj się z doradcą podatkowym, który pomoże zaplanować transakcję w sposób najbardziej korzystny podatkowo
• Pamiętaj o terminowym zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego (6 miesięcy), aby skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn

Przepisy podatkowe dotyczące darowizny i sprzedaży nieruchomości są dość skomplikowane i podlegają zmianom, dlatego zawsze warto konsultować konkretne przypadki z profesjonalistami. Odpowiednie zaplanowanie całego procesu może przynieść znaczne oszczędności podatkowe i uchronić przed nieprzyjemnymi niespodziankami ze strony fiskusa. Pamiętaj, że nawet niewielkie przeoczenie formalności może skutkować koniecznością zapłaty wysokiego podatku, którego można było uniknąć.