Najem okazjonalny to specjalna forma umowy najmu, która daje właścicielom nieruchomości dodatkowe zabezpieczenia i korzyści podatkowe. Czy wiesz, jakie są jej główne zalety i kiedy warto ją stosować? W tym artykule wyjaśniamy wszystkie aspekty najmu okazjonalnego – od definicji, przez warunki formalne, aż po korzyści dla wynajmujących i najemców.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu przede wszystkim dodatkowymi zabezpieczeniami dla właściciela nieruchomości oraz specjalnymi wymogami formalnymi.

Ta forma najmu została wprowadzona, aby zachęcić właścicieli mieszkań do wynajmowania swoich nieruchomości poprzez zwiększenie ich bezpieczeństwa prawnego. Kluczową zaletą najmu okazjonalnego jest możliwość szybszego odzyskania lokalu w przypadku problemów z najemcą, bez konieczności przeprowadzania długotrwałej procedury eksmisyjnej.

Najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Jest to więc rozwiązanie idealne dla osób, które planują wynajmować swoją nieruchomość przez konkretny, z góry ustalony okres.

Formalne wymogi umowy najmu okazjonalnego

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna i skuteczna, musi spełniać określone wymogi formalne. Oto najważniejsze z nich:

• Forma pisemna – umowa musi być sporządzona na piśmie.
• Oświadczenie najemcy – do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
• Wskazanie lokalu zastępczego – najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku eksmisji. Do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.
• Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Wzór umowy najmu okazjonalnego powinien zawierać wszystkie powyższe elementy, a także standardowe postanowienia dotyczące wysokości czynszu, terminu płatności, okresu najmu oraz zasad korzystania z lokalu.

Główne zalety najmu okazjonalnego dla właściciela

Umowa najmu okazjonalnego oferuje właścicielom nieruchomości szereg istotnych korzyści, które czynią ją atrakcyjną alternatywą dla standardowej umowy najmu:

• Szybsza eksmisja problematycznego najemcy – dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, właściciel może znacznie szybciej odzyskać swój lokal w przypadku niepłacenia czynszu lub innych naruszeń umowy.
• Brak konieczności zapewnienia lokalu socjalnego – w przeciwieństwie do standardowej eksmisji, przy najmie okazjonalnym właściciel nie musi czekać na zapewnienie najemcy lokalu socjalnego przez gminę.
• Korzyści podatkowe – wynajmujący może wybrać opodatkowanie przychodów z najmu okazjonalnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (obecnie 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty), co często jest korzystniejsze niż rozliczenie na zasadach ogólnych.
• Większa pewność prawna – precyzyjnie określone warunki umowy i dodatkowe zabezpieczenia dają właścicielowi większą kontrolę nad przebiegiem najmu.

Procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym

Jedną z najważniejszych zalet najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura eksmisji. W przypadku, gdy najemca nie opuszcza lokalu pomimo wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia jej z powodu naruszenia warunków, właściciel może:

• Złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
• Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, skierować sprawę bezpośrednio do komornika, który przeprowadzi eksmisję bez konieczności prowadzenia pełnego postępowania sądowego.
• Najemca zostanie eksmitowany do lokalu wskazanego w oświadczeniu dołączonym do umowy najmu okazjonalnego.

Cała procedura jest znacznie szybsza niż w przypadku standardowej umowy najmu, gdzie proces eksmisyjny może trwać nawet kilka lat, generując dla właściciela dodatkowe koszty i straty.

Najem okazjonalny z perspektywy najemcy

Choć najem okazjonalny został stworzony głównie z myślą o ochronie interesów właścicieli, również najemcy mogą odnieść pewne korzyści:

• Większa dostępność mieszkań na rynku – dzięki zwiększonemu bezpieczeństwu prawnemu, więcej właścicieli decyduje się na wynajem swoich nieruchomości.
• Potencjalnie niższe ceny najmu – mniejsze ryzyko dla właściciela może przekładać się na bardziej konkurencyjne stawki czynszu.
• Jasno określone warunki – formalne wymogi umowy najmu okazjonalnego sprawiają, że wszystkie warunki są precyzyjnie określone, co zmniejsza ryzyko nieporozumień w trakcie trwania najmu.

Należy jednak pamiętać, że najemca podpisujący umowę najmu okazjonalnego musi liczyć się z tym, że w przypadku problemów z płatnościami lub innych naruszeń umowy, procedura eksmisji będzie przebiegać znacznie szybciej niż przy standardowym najmie. Dlatego tak ważne jest, aby najemca dokładnie przeanalizował warunki umowy przed jej podpisaniem i realnie ocenił swoje możliwości finansowe.

Kiedy warto stosować najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnie polecana w następujących sytuacjach:

• Gdy właściciel wynajmuje swoje jedyne lub główne mieszkanie i zależy mu na maksymalnym bezpieczeństwie prawnym.
• Przy wynajmie lokalu o wysokim standardzie lub wartości, gdzie potencjalne straty związane z problemowym najemcą mogłyby być znaczące.
• Gdy właściciel miał wcześniej negatywne doświadczenia z najemcami i chce się lepiej zabezpieczyć na przyszłość.
• Gdy najemca nie ma udokumentowanej historii zatrudnienia lub historii kredytowej, która potwierdzałaby jego wiarygodność finansową.

Najem okazjonalny nie jest odpowiedni dla przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnie wynajmem nieruchomości – dla nich przewidziana jest inna forma, tzw. najem instytucjonalny, który rządzi się nieco innymi zasadami.

Pamiętaj! Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Najem okazjonalny to skuteczne narzędzie, które znacząco zwiększa bezpieczeństwo właścicieli nieruchomości na rynku najmu. Dzięki dodatkowym zabezpieczeniom i uproszczonej procedurze eksmisji, właściciele mogą z większą pewnością udostępniać swoje mieszkania najemcom, co korzystnie wpływa na cały rynek najmu w Polsce. Jednocześnie, jasno określone zasady i warunki umowy sprawiają, że relacja między właścicielem a najemcą staje się bardziej przejrzysta i profesjonalna.