Wiele osób myśli, że podatek od najmu mieszkania rozlicza się dopiero przy składaniu rocznego PIT-u, ale obowiązek zapłaty powstaje już w trakcie roku. Łatwo też zapłacić za dużo, jeśli do przychodu zostaną wliczone opłaty administracyjne i media, które zgodnie z umową obciążają najemcę. Prawidłowe rozliczenie wymaga ustalenia przychodu, zastosowania właściwej stawki ryczałtu i pilnowania dwóch rodzajów terminów: bieżących wpłat oraz zeznania rocznego. Poniżej wyjaśniono, jak policzyć podatek od najmu, gdzie go wpłacić i jak wykazać w PIT-28. Zasady dotyczą najmu prywatnego w Polsce, według stanu prawnego na 2026 rok.

Podatek od najmu mieszkania — jaka forma opodatkowania obowiązuje?

Najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 roku nie ma możliwości wybrania dla niego skali podatkowej. Nie składa się też osobnego oświadczenia o wyborze ryczałtu tylko dlatego, że rozpoczęto wynajmowanie mieszkania poza działalnością gospodarczą.

Podstawą rozliczenia jest przychód, a nie dochód. Oznacza to, że od otrzymanego czynszu nie odejmuje się wydatków na remont, zakup mebli, ubezpieczenie mieszkania ani odsetek od kredytu. Nie obowiązuje również kwota wolna w wysokości 30 000 zł, znana z opodatkowania skalą.

Inaczej rozlicza się najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania również wymagają odrębnej oceny — nie należy automatycznie traktować ich tak samo jak zwykłego wynajmu mieszkania na rok. Poniższe zasady odnoszą się do najmu prywatnego, a nie usług hotelowych.

Od jakiej kwoty płaci się ryczałt za wynajem?

Czynsz, opłaty administracyjne i media

Przychód z najmu prywatnego powstaje po otrzymaniu pieniędzy lub postawieniu ich do dyspozycji wynajmującego. Samo nadejście terminu płatności nie wystarcza. Jeżeli czynsz za marzec wpłynie dopiero w kwietniu, rozlicza się go jako przychód kwietnia.

Podstawą opodatkowania jest przede wszystkim wynagrodzenie właściciela za udostępnienie lokalu. Opłaty do wspólnoty lub spółdzielni oraz należności za prąd, gaz czy wodę nie stanowią jego przychodu, jeżeli umowa nakłada obowiązek ich ponoszenia na najemcę. Dotyczy to również sytuacji, gdy pieniądze przechodzą przez konto właściciela.

Przykład: najemca przelewa 3 800 zł, z czego 3 000 zł stanowi czynsz najmu, a 800 zł to opłaty administracyjne i media rozliczane zgodnie z umową. Przychód właściciela wynosi 3 000 zł, a ryczałt przy stawce 8,5% — 255 zł. Jedna zbiorcza kwota w umowie, bez rozdzielenia należności, utrudnia obronę takiego rozliczenia.

Kaucja i zaległe płatności

Zwrotna kaucja nie jest przychodem w chwili jej otrzymania. Wpłata 4 000 zł zabezpieczenia nie oznacza więc automatycznie konieczności zapłaty ryczałtu od tej kwoty.

Jeżeli kaucja zostanie później zaliczona na zaległy czynsz, rozlicza się ją jako przychód z najmu w chwili takiego zaliczenia. Zatrzymanie pieniędzy na pokrycie szkód wymaga osobnej oceny — nie należy utożsamiać odszkodowania z zapłatą czynszu.

O wysokości opodatkowanego przychodu decydują rzeczywiste rozliczenia i treść umowy, a nie sam tytuł przelewu wpisany przez najemcę.

Stawki podatku od najmu: 8,5% i 12,5%

Ryczałt wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Wyższa stawka nie obejmuje całego przychodu po przekroczeniu limitu. Próg dotyczy łącznych przychodów podatnika z najmu prywatnego, a nie każdego mieszkania oddzielnie.

Takie stawki obowiązują w 2026 roku na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zasady potwierdza Ministerstwo Finansów w informacjach o najmie prywatnym publikowanych w serwisie podatki.gov.pl.

Obliczenia w tabeli dotyczą osoby bez odliczeń i bez szczególnego limitu dla małżonków. Przekroczenie progu trzeba monitorować narastająco: przychody ze stycznia, lutego i kolejnych miesięcy sumują się w ramach jednego roku kalendarzowego.

Jak i kiedy wpłacać podatek od wynajmu mieszkania?

Termin wpłaty i mikrorachunek podatkowy

Przy rozliczeniu miesięcznym ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca. Podatek od pieniędzy otrzymanych w styczniu jest więc płatny do 20 lutego, a od przychodu grudniowego — do 20 stycznia następnego roku. Gdy termin wypada w sobotę albo dzień ustawowo wolny od pracy, przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.

Wpłata trafia na własny mikrorachunek podatkowy, generowany w serwisie Ministerstwa Finansów. Osoba nieprowadząca działalności i niezarejestrowana jako podatnik VAT zasadniczo korzysta z numeru PESEL; w pozostałych przypadkach trzeba sprawdzić właściwy identyfikator, w szczególności NIP. W przelewie podatkowym stosuje się symbol formularza PPE i wskazuje okres rozliczenia.

Nie składa się miesięcznych deklaracji dotyczących tego ryczałtu. Trzeba jednak zachować zestawienie wpływów i wyliczeń. Kwoty podatku zaokrągla się do pełnych złotych zgodnie z Ordynacją podatkową: końcówki poniżej 50 groszy pomija się, a od 50 groszy zaokrągla w górę.

Kiedy można rozliczać ryczałt kwartalnie?

Rozliczenie kwartalne jest dostępne dla rozpoczynających uzyskiwanie takich przychodów oraz podatników spełniających ustawowy limit przychodów za poprzedni rok — równowartość 200 000 euro, przeliczaną według ustawowych zasad. Nie należy mylić tego limitu z progiem 100 000 zł decydującym o stawce podatku.

Przy tej metodzie wpłaty przypadają do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale. Wybór rozliczenia kwartalnego wykazuje się w PIT-28 za rok, w którym stosowano tę metodę.

Jak rozliczyć najem mieszkania należącego do małżonków?

Przychód z najmu majątku wspólnego małżonkowie rozliczają zasadniczo po połowie. Mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość będzie opodatkowywana przez jednego z nich. Takie rozwiązanie dotyczy małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

Oświadczenie składa się naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu w roku. Jeżeli pierwszy przychód pojawił się w grudniu, termin upływa z końcem roku. Wybór obowiązuje również w kolejnych latach, dopóki małżonkowie nie zrezygnują z niego w ustawowym terminie.

Przy opodatkowaniu całości przychodów przez jednego małżonka na podstawie oświadczenia stawka 8,5% obowiązuje do 200 000 zł, a 12,5% obejmuje nadwyżkę.

Nie jest to wspólne zeznanie PIT-28. Przychód wykazuje wybrany małżonek w swoim formularzu. Samo małżeństwo nie wystarcza też do zastosowania tych zasad wobec mieszkania należącego wyłącznie do majątku osobistego jednego z małżonków.

PIT-28 za wynajem — jak złożyć rozliczenie roczne?

Najem prywatny wykazuje się w PIT-28, nawet gdy wynagrodzenie z pracy rozliczane jest na PIT-37. Są to dwa odrębne zeznania. Termin złożenia PIT-28 trwa od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku; za 2026 rok zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia 2027 roku.

Do rozliczenia potrzebne są:

• suma przychodów faktycznie otrzymanych w roku, z podziałem na właściwe stawki;
• kwoty ryczałtu należnego za poszczególne miesiące lub kwartały;
• suma podatku faktycznie wpłaconego na mikrorachunek;
• dokumenty dotyczące przysługujących odliczeń, jeżeli są stosowane.

Zeznanie można przesłać przez Twój e-PIT lub e-Deklaracje. W usłudze Twój e-PIT trzeba samodzielnie uzupełnić dane o najmie i zaakceptować formularz — PIT-28 nie jest automatycznie zatwierdzany. Po wysłaniu należy pobrać Urzędowe Poświadczenie Odbioru, czyli UPO.

Niedopłatę wynikającą z zeznania reguluje się do terminu jego złożenia. Nie oznacza to jednak odroczenia wcześniejszych wpłat: zaległy ryczałt miesięczny lub kwartalny pozostaje zaległością podatkową, od której nalicza się odsetki.

Najczęstsze pytania

Czy trzeba zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego?
Zwykła umowa najmu prywatnego nie wymaga osobnego zgłoszenia tylko na potrzeby ryczałtu. Przy najmie okazjonalnym właściciel musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, aby korzystać ze szczególnych skutków tej umowy.

Czy można odliczyć remont mieszkania od podatku od najmu?
Nie, wydatki na remont nie pomniejszają przychodu opodatkowanego ryczałtem. Faktura na 15 000 zł za odnowienie lokalu nie obniży z tego tytułu podstawy opodatkowania najmu prywatnego.

Czy trzeba zapłacić podatek, jeżeli najemca nie zapłacił czynszu?
Nie powstaje przychód z samej zaległości najemcy. Podatek rozlicza się po otrzymaniu zapłaty lub postawieniu pieniędzy do dyspozycji właściciela.

Czy od najmu prywatnego płaci się składkę zdrowotną?
Najem prywatny nie stanowi samodzielnego tytułu do ubezpieczeń społecznych ani zdrowotnego. Z tego przychodu nie opłaca się więc składek ZUS, inaczej niż przy działalności gospodarczej.